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备案叒延期 我重新关心起了另一件大事

分类:专栏| 来源: 南山博士后| 2019-07-10 14:08:35
摘要
对于国人来说,房子是当之无愧的国民话题,每一次出台新政策都会带出一波热搜。一个人能不投资不理财,但是很少有人说:坚决不买房。

对于国人来说,房子是当之无愧的国民话题,每一次出台新政策都会带出一波热搜。一个人能不投资不理财,但是很少有人说:坚决不买房。得到创始人罗振宇曾经说过类似的话,但是很快就被自己打脸了。

一、我们为什么要买房呢?

然因为我们买的不仅是房子啊!比如,传统文化中对于土地的执念,那是有片瓦遮头的安定感,又比如,心理上归属感,当你拥有了一套属于自己的房子时,就感觉在这座城市有了根,还或则是,丈母娘的脸色,孩子上学的学位等等。除了以上但不仅限于此的种种理由之外,对于我们理财人来说,房子还是我们最重要的家庭资产之一,它还肩负着让我们财富保值增值的重担。

有人说听过很多道理,但是依然过不好这一生,听过很多经济学家的建议,但是最后只有售楼小姐靠谱,因为房价真的涨了。在众多投资产品中,唯有房价一骑绝尘地划出了一根长长的阳线。周期天王周金涛举过一个例子:十年前你在中信建投证券找了一份工作不重要,但是你在它旁边买了一套房子真的很重要,因为地处北京朝阳区,房价涨了十倍。

二、如何买自己的房子?

(1)依据自己所处的不同阶段选择不同类型的房子。

刚需房,先上车:刚需房不具备投资属性,不要追求一步到位,因为你的生活等不起。在能力范围内尽可能买价值更高的房子,这个价值不是房子的建筑成本,而是附近的稀缺资源,比如学校、医院。

改善房,择机而入:所谓的改善房包括两个层面的意思,一是改变居住环境,二是改善财务状况。这个时候,买房子就要精挑细选寻找价值洼地。比如,未来有发展潜力的地方,像城市新区、地铁站附近,又或者房价暂时处于被低估的状态。我们家的改善房就是2016年买的,买的时候准现房均价5700㎡,现在附近的期房已经到了7400㎡。

养老房,选对城市:养老房不是买了房子孝敬父母,而是在老龄化社会的背景之下,合理的进行资产配置,让父母和自己都能老有所依。养老房,最关注的是投资如何实现最大化增值。买房买的是一个城市未来的发展潜力,所以考虑的不是哪里的房子最便宜,而是未来哪里的房子涨得最快。举个例子,从2011年到2019年,我所在五线城市,房价大概涨了二倍左右,但是我们省会的房价涨了三到四倍。显然在能力范围内,买省会的房子更划算。

关于如何选择城市,北京大学徐远教授给出“八大要素”,分别是:城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比(在经济转型的大背景下,服务业越发达的地方,城市发展潜力越大)。

(2)买房最重要的是:位置、位置、位置。

房地产的一个基本规律是:位置决定价格。为什么学区房那么牛?因为位置。为什么有些老破旧的房子卖的比新房还贵?因为位置。为什么不同小区的房子价位不同,还是因为位置。

有一个叫5000米幸福理论,意思是如果工作单位距居住位置超过5000米,每增加一点,人的幸福指数就会降低。买房子就是买位置,买周边的配套设施,需要适当靠近的比如学校、医院、大型超市、公交站等等;需要适当远离的,比如工厂尤其化工厂、垃圾站等等。

(3)买房如何科学地决策?

买房是我们生活中一个非常重大的决策,所以做决策的时候我们都希望能够做到最好。但事实是,很多时候我们不知道该在什么时候做决策,或者匆匆忙忙进场,高位套牢,或则迟迟做不了决定,最后房价高涨错失良机。对此,数学家给出了一个算法:三七法则。它并不能保障你买到最好的房子,但是能确保你买到一个足够好的房子。

具体来说,首先你要给自己一个期限,要在多长时间内买到房子,其次把这个期限划分成两个阶段,第一个阶段是占总长的37%,这个阶段只看不买,确定你能力范围内最好的房子,然后以此为参照点,在第下个阶段只要遇到更好的,就毫不犹豫的下手。

三、买房中需要注意哪些坑?

(1)慎买小产权房、商住两用房。

比起住宅房,小产权房和商住两用房要便宜很多,但有时候现在让你心动的价格未来可能有个糟心的结果。先说小产权房,最大的问题是交易不受法律保护,以前就曾经发生过房子升值后,原房主撕毁合同,买房人仅能获得自己购房时的出资额作为补偿。再说商住两用房,以我们这边的情况为例,通常是复式结构买一层送一层,面积确实大了不少,但是用水用电走的都是商用,很多都禁止使用燃气,产权相比普通住宅只有40到60年不等,最重要的一点是,如果邻居们都从事商业活动的话,你的居住环境会复杂很多。

(2)买二手房警惕中介合同猫腻。

这个源于我身边一个真实的故事,一个朋友买二手房,签了合同交了定金之后,卖房人因为没有产权证所以不能出售。我朋友几乎是熬掉了一层皮,各种折腾最后才险险地把定金要回来了,万把块钱中介费是彻底打水漂了,因为合同上写明:无论交易成功与否,中介费都概不退还,中介公司不承担任何责任。

(3)用好贷款的杠杆。

我们大部分普通人,能从银行贷出来的最大额度和最低利率的只能是房贷了,揩国家油的机会不多,要珍惜啊!能贷款,不全款;能长贷,不短贷;能多贷,不少贷;能用等额本息,不用等额本金。

城里的房子和月光一样珍贵,希望大家都能买到适合自己的房子。祝大家财源滚滚!

PS:

等额本息:每月还款额度相同,还款总额要略高一点,不适合提前还贷;

等额本金:每个月还款额度不同,逐月递减,前期压力比较大,适合提前还款。

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